사회초년생 필독! 전세 사기 예방을 위한 등기부등본 '을구' 해독법

부동산 계약 전, 누구나 등기부등본을 확인해야 한다는 것은 알고 있습니다. 하지만 표제부, 갑구만 보고 정작 중요한 '을구'를 놓치는 경우가 많습니다. 을구에 적힌 한 줄이 내 보증금의 운명을 결정할 수 있습니다.

등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다.

을구가 중요한 이유는 이곳에 '내 보증금보다 먼저 돈을 받아갈 권리'가 적혀 있기 때문입니다.

집주인이 집을 담보로 은행에서 대출을 받았다는 뜻입니다.

이전에 살던 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 법적인 조치를 하고 나갔다는 기록입니다.

위험 신호: 을구에 이 기록이 한 번이라도 있다면, 그 집주인은 보증금 반환 능력이 없거나 의지가 없는 사람일 확률이 높으므로 절대 계약해서는 안 됩니다.

집주인의 채무 문제로 인해 을구에 권리 제한이 걸린 상태입니다. 계약 체결 전 반드시 말소(삭제) 조건인지 확인해야 하며, 가급적 피하는 것이 상책입니다.

첫째, '말소기준권리'를 파악하세요. 경매로 넘어갈 경우 내 보증금이 보호받을 수 있는지 결정하는 기준입니다. 을구에 나보다 앞선 근저당권이 있다면, 경매 시 내 보증금은 후순위로 밀려 전액 배당받지 못할 수 있습니다.

둘째, 계약 당일과 잔금 당일 '열람 일시'를 확인하세요. 사기꾼들은 계약 직후나 잔금 당일 오전에 대출을 실행하기도 합니다. 등기부등본 우측 하단의 열람 일시가 '현재 시점'인지 반드시 확인해야 합니다.

셋째, 특약을 활용하세요. 을구의 깨끗한 상태를 유지하기 위해 계약서에 다음과 같은 문구를 반드시 넣으세요.

"임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 등기부등본상 권리 관계를 유지하며, 추가적인 근저당권 설정을 하지 않는다. 이를 위반 시 계약은 무효로 하고 배액 배상한다."

을구가 깨끗하더라도 안심은 금물입니다.

전입신고와 확정일자: 잔금 당일 즉시 처리하여 대항력을 갖추세요.
전세보증보험 가입: 최근 빌라나 오피스텔은 HUG 보증보험 가입 가능 여부가 계약의 필수 조건입니다. 을구의 채권최고액이 높으면 가입이 거절될 수 있으니 미리 확인하세요.

범생이의 일상